Ипотека в России выходит на новый уровень развития

Сегодня, после кризиса, ипотечное кредитование вновь набирает обороты: снижаются ставки, растут объемы выдачи кредитов, а также расширяются программы кредитования. И важным положительным трендом на ипотечном рынке стало кредитование первичного рынка жилья. Особенно часто в новостях стали появляться сообщения о том, как крупнейшие розничные банки заключают ипотечные соглашения с застройщиками.

Во время кризиса у банков заметно сузился круг потенциальных заемщиков как среди юридических, так и физических лиц, поэтому с улучшением финансового климата в нашей стране банки вновь обратили свой взор на кредитование первичной недвижимости. По словам Елены Зотовой, директора департамента кредитования компании Фосборн Хоум, улучшение программ на рынке кредитования первичного жилья прежде всего связано с появлением множества совместных программ между банками и застройщиками. Например, буквально на прошлой неделе один банк объявил, что готов кредитовать новостройки даже без первоначального взноса, правда, только у определенного застройщика.

И, конечно, появление таких программ можно считать положительным фактором в развитии ипотечного кредитования, потому что даже до кризиса, когда ставки по кредитам снизились, количество банков, кредитующих новостройки, ограничивалось десятью, и то на большинство новостроек будущему владельцу приходилось самостоятельно собирать всю документацию. Сейчас же этот процесс упростился - застройщики предоставляют все документы по своему объекту в банк, и тот уже сам решает, стоит ли выдавать аккредитацию этому объекту строительства.

Но у многих потенциальных заемщиков может сложиться впечатление, будто кто-то извне пытается навязать им покупку квартиры именно на первичном рынке жилья. Многие наши сограждане насмотрелись уже по ТВ на тех, кто рискнул и купил квартиру на этапе строительства, поэтому очень опасливо относятся к покупке новостроек, а тем более по ипотеке. Ведь, помимо того что нужно будет платить ипотечный кредит, заемщик должен ждать, когда его дом достроят, а это может занять не один год. Поэтому, как утверждает Елена Зотова, директор департамента розничного кредитования компании "Фосборн Хоум", на первичном рынке клиенты, как правило, предпочитают приобретать недвижимость в инвестиционных целях. "О преимуществах нового жилья можно много говорить, но существенным моментом является то, что заемщик не может сразу въехать и жить, а вынужден снимать жилье или жить у родственников. В связи с этим большинство наших клиентов при выборе объектов ориентируются на готовое жилье", - отмечает эксперт.

Что же касается ипотечных ставок на строящееся и готовое жилье, то разница между этими программами составляет максимум 2-3%. Так, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным за прошедший год, по данным индекса "Фосборн Хоум", составила в рублях 12,8%, в долларах - 10,28%. "А средние ставки на покупку новостройки по ипотеке составляют 14-16%. Если говорить о специальных программах между банком и застройщиком, т. е., например, когда банк выступает инвестором у застройщика, то процентные ставки на приобретение такого объекта могут быть от 10,5% годовых в рублях. После получения права собственности ставки снижаются, как правило, на 1-2%", - отмечает Елена Зотова.

Да, выбор жилья - "первичка" или "вторичка" - остается, конечно, за заемщиком, но увеличение совместных программ банков и застройщиков все-таки у большинстве наших сограждан рождает уверенность, что купленный дом по такой программе все-таки будет достроен вовремя, поэтому многие выбирают именно новое просторное жилье, которое и стоит дешевле.

По словам экспертов, при покупке квартиры в кредит ее стоимость - гораздо более важный фактор, чем ставки по кредиту. "Выплаты по кредиту прежде всего зависят от объема займа, поэтому для заемщика гораздо более привлекательный вариант - это более низкая цена на квартиру, пусть даже с не такими низкими ипотечными ставками, как до кризиса, чем низкие ипотечные ставки, но с раздутыми ценами на жилье", - объясняет Елена Каверина, начальник департамента разработки и продвижения розничных продуктов РосЕвроБанка. Поэтому по ее мнению, особенно привлекательно для покупки в кредит сейчас выглядят новостройки, цены на которые во время кризиса значительно снизились.

В прошлом году многим застройщикам удалось привести в порядок свои финансовые дела, и уже в 2010 году темпы строительства были существенно увеличены. Кризис оставил на рынке только самых надежных застройщиков. "Сейчас мы видим очень много разнообразных предложений на первичном рынке. При этом качество этих предложений также улучшилось. Продавцы недвижимости, желая привлечь покупателей, все чаще предлагают квартиры с отделкой, особенно это касается домов бизнес-класса, но и в эконом-сегменте все чаще начали появляться подобные предложения. Ипотека на новостройки сейчас действительно особенно актуальна. Сейчас на первичном рынке мы наблюдаем даже дефицит жилья", - отмечает Елена Каверина.

По словам экспертов, отличие совместных ипотечных программ этого года от докризисных заключается в том, что сейчас подавляющее большинство объектов либо сданы ГК, либо находятся на финальных этапах строительства, а на этапе котлована банки перестали кредитовать. Поэтому решение о выборе жилья - купить квартиру по ипотеке просторную, но еще на этапе строительства или готовую, но маленькую - остается только за вами.